근저당 설정 시 필히 알아야 할 최악의 상황

사업을 하다 보면 근저당 설정을 실제로 진행하거나, 고민하게 되는 순간이 올 수 있습니다. 
이때 근저당 설정의 채권자 즉 근저당권자를 잘못 만났을 때 일어날 수 있는 난감한 경우를 말씀드리겠습니다. 
이 점을 아시고 필요 시 진행하셔야 합니다. 
그리고 악인을 만났다면 얼마나 난처한 상황이 발생할 수 있는지도 아셔야 합니다.
 

출처 : WORDROW.KR

 
우선 근저당 설정을 일반적인 의미로 설명드리면 약속한 금액 내에서 우선 변제를 받을 수 있는 저당권인데요 
즉, 줘야 할 돈이나 빌려야 할 돈에 대해 저당을 설정해 놓아 상대방이 안심할 수 있게 하고 돈을 빌리는 사람은 책임감을 갖게 하는 용도이기도 합니다. 
 
하지만 이 근저당은 아주 무서운 비밀이 하나 숨겨져 있습니다. 

 

바로 "근저당권자가 담보 부동산에 대한 임의 경매를 신청할 수 있다는 점입니다."

 
즉 이는 줘야 할 돈이나 약속한 돈과 계약에 대해 문제없이 이행을 했다고 해도, 상대방이 임의로 경매를 신청할 수 있다는 이야기입니다. 
예를 들어 1억원을 근저당 설정하고 줘야 할 돈을 다 주었다고 해도 또는 근저당권자에게 자금에 대한 계약을 다 이행했다고 해서 자동으로 근저당 설정이 풀리지 않는다는 것입니다. 
이는 다시 말해 계약과 관계없이 근저당권자가 마음이 바뀌었어 또는 내가 다시 계산해 보니 천만원은 더 받아야겠다라고 할 수 있다는 의미입니다. 

그럼 담보를 제공한 설정권자 입장에서는 근저당을 풀기 위해 결국 민사를 하게 됩니다. 
하지만 근저당권자가 담보 부동산에 임의 경매 처분을 해 버린다면? 
 

난감한 상황은 민사 소송보다 경매 진행이 더 빠릅니다.

 
그리고 전세라도 나가 있는 집이였다면 세입자 입장에서는 살고 있는 집이 경매 처분 진행 중이라는 통보를 받게 됩니다. 
그럼 담보를 제공하고 약속을 이행한 설정권자는 세입자에게 항의를 받게 됩니다. 그럼 경매를 정지시키려면 법원에서는 공탁을 하라고 합니다. 
하지만 약속을 이행하느라 자금이 없다면 공탁을 하는 것 또한 어려운 상황이 될 수도 있습니다. 
 
민사로 승소해도 상대방은 또 항소할 수 있습니다. 경매 진행이 더 빠릅니다.
 
그러니 어쩔 수 없이 근저당 설정을 해야 한다면 이 최악의 상황을 아시고 진행하셔야 합니다. 설마 나에게 이러한 나쁜 사람을 만나겠어하실 수 있으나, 세상에는 의뢰로 많습니다. ^^
 
이 사례는 제가 실제 경험한 이야기로 계약대로 다 이행하고 근저당설정을 풀어 달라고 요청했더니 마음이 바뀌었다면서 정신적 피해보상과  이자 계산 착오가 있었으니 2천만원을 더 달라는 것입니다. 그래서 그럴 수 없다고 했더니 바로 경매 처분을 신청해 버렸어요
세입자분을 너무 놀라셔서 울면서 전화가 왔구요. 전 법의 힘이 믿고 당당하게 소송을 했습니다. 하지만 경매 처분 속도는 민사 소송보다 빨랐습니다. 법원에서는 공탁을 하면 경매 진행을 멈추게 할 수 있다고 했으나 공탁 금액을 준비하기도 전에 세입자는 너무 불안해 하셨습니다. 
결국 다시 대출을 받아 전세금을 미리 빼주었습니다. 
나중에 승소했지만 상대방은 항소했고요.
 

결국 변호사가 나서서 합의금을 일부 주고 근저당설정을 풀었습니다. 결국 돈을 일부 더 주었습니다. 
이게 악인을 만났을 때 일어날 수 있는 일입니다. 
그 악인은 이렇게 말했습니다. 나도 이전에 당했다. 그 악인은 악인에게 배웠던 것입니다.  
그리고 이러한 악인들은 표면적으로는 잘 사는 듯 보입니다. 하지만 사탄에게 영혼을 판 셈이나 다름없죠. 이번 생은 루시퍼와 함께 화려한 듯 부유하게 잘 살 수 있어도 결국 언젠가는 악마들과 함께 지옥에 있을 겁니다. ^^
(그러니 악인은 제 글을 보고 배우지 마세요. 사탄에 영혼을 팔거나 악마와 친구하지 마시고요 ^^
 
고로, 항상 최악의 경우는 대비하셔야 합니다. 저는 만약에 다시 근저당 설정을 한다면 그 집은 포기할 수 있는 최악의 경우도 고려할 듯 합니다.